디벨로퍼란?

디벨로퍼란 기획부터 분양까지 부동산개발을 총체적으로 관리하고 개발하는 주체입니다.

디벨로퍼가 하는 일을 쉽게 설명하자면

① 토지를 싸게 사서
② 건설회사를 잘 감시한 후,
③ 일정 수준의 건물을 적정한 가격에 제대로 짓습니다.
④ 건물을 완공한 후에는 비싼 가격에 팔기도 하며,
⑤ 건물을 보유한 채 임대료를 많이 내는 업체를 최대한 유치하려고 합니다.

그렇기에 디벨로퍼는 개발사업의 이익을 최대한 끌어올리기 위해
가급적 토지비용과 건설비용을 낮추려고 하는 특성이 있습니다.

 

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디벨로퍼는 부동산 개발 비용을 어디서 조달할까?

바로 PF, Project Financing 입니다.
PF란 대규모 자금이 필요한 사업을 통해 미래에 벌어들일 수익을 보고
무담보신용으로 사업비를 대출해주는 금융 기법입니다.

그렇다면 금융기관은 무엇을 검토하고 그 막대한 자금을 대출해주는 것일까요?
가장 중요한 것은 사업성 검토입니다.
즉, 원리금(대출 원금과 이자)을 확실히 받을 수 있는 사업입니다.

그 중에서도 원리금을 빨리 받을 수 있는 사업에 주로 대출을 해주게 됩니다.
사업기간이 길어질수록 이자가 계속 늘어나기 때문이죠.

부동산 개발은 워낙 큰 자금이 들어가는 사업이기 때문에 PF를 받기가 쉽지는 않습니다.
다만, PF가 잘 안되는 이유는 원금과 이자, 수수료를 안전하게 돌려 받을 수 없다는 불안감이기에
그 불안감이 해소된다면 디벨로퍼는 PF를 받을 확률이 높아지게 됩니다.

 

특히 PF는 돈을 빨리 받아야 하는 투자가나 은행 입장에서
총분양수익금액이 높은 모델보다도 원리금을 빨리 갚을 수 있는 사업을 선호하게 됩니다.

예를 들어,
가. PF원리금이 200억이고
나. 상가 개발 총분양수익금이 400억이며
다. 아파트 개발 총분양수익금이 250억이라고 가정해보겠습니다.

하지만 상가는 상권이 활성화 된 지역이 아니고서는 분양속도가 느린 편이고
아파트는 상대적으로 분양이 잘 되는 편입니다.
따라서 상가에 비해 아파트 총분양수익금 250억이
금융사에게는 훨씬 크게 다가오고 원리금을 빨리 갚을 수 있겠다는 확신이 들어
아파트 개발사업에 PF를 해줄 확률이 높아집니다.

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디벨로퍼는 단순 부동산 개발업자인가?

자본주의 사회에서 본인 소유의 건물 가치를 끌어올리고 싶은 욕구는 어찌보면 당연한 일입니다.
디벨로퍼는 건물의 가치는 물론이거니와 분양수익을 많이 거둬들이기 위해서는
자신의 건물뿐 아니라 건물 주변 지역까지도 살펴야 하는 숙명을 가집니다.

자신이 개발한 건물 주변의 환경이 안 좋다면 건물 가치 상승이 저해될 수 있지만,
주변 지역을 개선시켰을 때는 차후 새로운 투자자와 지역 공무원들의 인식을 획기적으로 바꿀 수 있기 때문입니다.
"새로운 컨셉의 도시개발을 통해 낙후된 지역을 탈바꿈시켰다" 라고 말이죠.
그렇기에 디벨로퍼는 지역을 변화시키고 주변 지역의 가치를 끌어올리는 역할도 하게 됩니다.
그리고 그 가치를 끌어올리는 중요한 소프트웨어가 바로 공동체입니다.

최근에는 공공에서도 공익적 가치를 추구하며
LH와 도시공사 같은 기관이 '공공디벨로퍼'의 역할을 강조하고 있기도 합니다.
공공에서 직접 나서 공공임대주택과 생활편의시설 공급, 도시재생 등을 통해
민간에서 상대적으로 수익성이 낮아 하지 않는 공적 영역의 개발사업을 하는 것입니다.

 

 

건설회사에서도 디벨로퍼 역할을 겸하겠다고 하지만,
이것은 사실 큰 모순이자 도시에 위험으로 직면하게 될 수도 있습니다.
초반에 설명했듯이 민간 디벨로퍼는 개발사업의 이익을 최대한 끌어올리기 위해
가급적 토지비용과 건설비용을 낮추려고 하는 특성이 있습니다.
하지만 건설회사는 건설비용을 낮추기 보다는 건설 물량을 늘리는 것이 본인들의 이익과 직결되기에 때문이죠.

그렇기에 지역 상황과 환경은 고려하지 않고 건설 공급에만 치우쳐질 확률이 있습니다.

디벨로퍼는 도시에 정말 중요한 역할을 하는데 말이죠.

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디벨로퍼는 도시의 가치를 높이는 역할

디벨로퍼는 개발과 보존의 균형을 맞추면서 도시의 가치를 높이는 사람입니다.
그리고 이런 개발이 일으키는 파급효과는
본인의 경제적 성공을 넘어 사회에도 긍정적 영향을 미치며,
일반 대중들이 가진 개발에 대한 부정적 인식을 전화하는 계기를 마련할 수 있습니다.

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참고
리씽킹 서울, 김경민, 2013년, 서해문집
부동산 디벨로퍼는 어떻게 성공신화를 쓰는가, 이창수